Покупката на жилище - все по-трудна в САЩ

Покупката на жилище - все по-трудна в САЩ

Американският жилищен пазар отново е под натиск, след като ипотечните лихви преминаха границата от 7%. Средната ставка по най-разпространените 30-годишни фиксирани ипотеки достигна 7,17% в средата на септември, което беше най-високото равнище от януари 2025 г., показват данните на Mortgage News Daily. Поскъпването на финансирането идва след период на значително по-благоприятни условия. През февруари ставката беше паднала до около 5,99%, но впоследствие инфлационните опасения, по-високите цени на петрола и напрежението на облигационните пазари отново повишиха разходите по ипотеките. Основният натиск идва от пазара на американски държавни облигации. Доходността по 10-годишните книжа, която има пряко значение за ценообразуването на ипотечните кредити, премина границата от 5%. За разлика от краткосрочните лихви, ипотечните ставки не се определят директно от Федералния резерв, а реагират в голяма степен на доходността по дългосрочните облигации и цените на ипотечно обезпечените ценни книжа. Причините за движението са няколко. Пазарите оценяват риска от по-висока инфлация, свързана включително с поскъпването на енергията, докато увеличаващият се държавен дълг и необходимостта от по-голямо емитиране на американски облигации също оказват натиск върху доходността. Продажбите паднаха под 4 милиона жилища Скъпите кредити вече се отразяват видимо върху пазара на имоти. Продажбите на съществуващи жилища в САЩ са намалели с 2% през август спрямо предходния месец до сезонно изгладен годишен темп от 3,98 млн. сделки – най-ниското равнище от юни 2025 г. Спрямо година по-рано спадът е 1,2%, показват официалните данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR). Парадоксът е, че въпреки отслабването на търсенето жилищата продължават да поскъпват. Медианната цена на продадено съществуващо жилище през август е достигнала 429 100 долара, което е увеличение с 1,6% на годишна база. При еднофамилните жилища данните за второто тримесечие показват още по-високо ниво – медианна цена от 434 900 долара, или 1,5% повече спрямо същия период на 2025 г. Предлагането расте, но купувачите не могат да си позволят кредита Друг важен сигнал е увеличаването на жилищата, които остават на пазара. В края на август за продажба са били обявени 1,62 млн. съществуващи жилища, с 3,2% повече спрямо юли. Това съответства на 4,9-месечно предлагане при сегашния темп на продажбите – най-високото равнище на този показател от повече от десетилетие. Така американският пазар постепенно се отдалечава от ситуацията на крайно ограничено предлагане, характерна за предишните години. По-големият избор обаче не решава основния проблем – достъпността. При лихва над 7% месечната вноска по един и същ кредит е чувствително по-висока. Например при ипотека от 400 000 долара за 30 години, увеличението на лихвата от 6,89% на 7,17% повишава плащането по главница и лихва от приблизително 2632 до 2707 долара месечно, без да се включват данъци, застраховки и други разходи. Особено силно засегнати са хората, които купуват първото си жилище, тъй като нямат натрупан собствен капитал от предишен имот, който да използват за по-голямо първоначално плащане. „Заключените“ собственици също спират пазара Високите лихви създават още един проблем. Милиони американци са финансирали домовете си през периодите на изключително евтини ипотеки и в момента разполагат със заем при значително по-ниска ставка. Продажбата на сегашното жилище и покупката на друго би означавала отказ от евтината стара ипотека и поемане на нов кредит при около 7%. Това намалява мотивацията на собствениците да продават и ограничава нормалното движение на домакинствата между различни сегменти на пазара. В същото време увеличаващото се предлагане започва да дава повече възможности на купувачите за преговори. Главният икономист на NAR Лорънс Юн отбелязва, че по-големият брой налични жилища предоставя на купувачите по-добра позиция при договарянето. Лихвите продължиха нагоре след публикацията Данните в публикацията на CubaHeadlines вече дори са частично изпреварени от пазара. След отчетените 7,17% на 14 септември, средната 30-годишна фиксирана ипотечна лихва на Mortgage News Daily се повиши до 7,22% на 15 септември и 7,24% на 16 септември. На 17 септември има леко отстъпление до 7,19%, но нивото остава с повече от един процентен пункт над това отпреди година. Разликите между отделните индекси трябва да се имат предвид. Например седмичното проучване на Freddie Mac отчете 6,76% към 10 септември, докато ежедневният индекс на Mortgage News Daily вече показваше над 7%. Това не е противоречие, а резултат от различна методология и момент на измерване. Комбинацията от жилищни цени около исторически високи равнища и ипотечно финансиране над 7% отново поставя достъпността в центъра на проблемите на американския имотен пазар. Дори увеличаващото се предлагане трудно може да компенсира ефекта от високата месечна вноска, особено за домакинствата със средни доходи и купувачите на първи дом. Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg

Цените падат, купувачите се въздържат от ипотеки в Китай

преди 2 дниfakti.bg

Продължителната криза на пазара на недвижими имоти в Китай не показва признаци скоро да приключи. Цените на новите жилища отново са се понижили през август, а домакинствата продължават да избягват нови заеми въпреки предприетите от Пекин мерки за стимулиране на сектора. Цените на новите жилища са намалели с 0,1% през август спрямо юли , сочат данни на китайското Национално статистическо бюро. Това е трети пореден месец със същия темп на спад - понижение от 0,1% беше отчетено и през юни и юли. На годишна база цените са с 3% по-ниски , след спад от 3,2% през юли. Макар това да е най-слабото годишно понижение от началото на 2026 г., данните все още не дават основание да се говори за широко възстановяване на пазара. Големите градове се стабилизират, малките продължават надолу Ситуацията се различава значително според размера на градовете. В най-големите китайски мегаполиси - т.нар. градове от първо ниво – цените на новите жилища са се повишили с 0,1% на месечна база през август , прекъсвайки предишния спад. Подобрение е отчетено и при жилищата на вторичния пазар. В градовете от второ и трето ниво обаче цените на новото строителство продължават да намаляват. Според главния анализатор на Centaline Property Джан Давей забавянето на годишния спад при различните категории градове показва, че продължителната низходяща тенденция е била овладяна. Той смята, че пазарът вероятно е преминал през най-песимистичния си период, но не очаква широко национално възстановяване в краткосрочен план. Китайците не искат да теглят ипотеки Един от най-тревожните сигнали идва от кредитирането. Заемите за домакинствата, сред които са и жилищните ипотеки, са намалели с близо 30,2 млрд. USD през август . Месец по-рано свиването беше още по-голямо - 60 млрд. USD. Данните показват продължаваща предпазливост на китайските домакинства към поемането на нов дълг. Това е особено важно за опитите на Пекин да съживи жилищния пазар. Дори при по-благоприятни условия за кредитиране възстановяването трудно може да се ускори, ако самите потребители не са убедени, че моментът е подходящ за покупка на жилище. Продажбите на имоти, инвестициите в сектора и започнатото ново строителство също са отбелязали сериозни понижения през първите осем месеца на годината. Ипотеки вече могат да се изплащат до 40 години Китайските власти предприеха поредица от мерки, с които се опитват да върнат купувачите на пазара. Сред тях е удължаването на максималния срок на ипотечните кредити от 30 на 40 години . Това позволява заемът да бъде разпределен върху по-дълъг период и съответно може да намали размера на месечната вноска. Пекин предприема действия и за промяна на модела, при който жилища се продават още преди да бъдат построени. Именно зависимостта от предварителните продажби се превърна в един от символите на китайската имотна криза – след финансовите проблеми на големи строителни компании редица проекти останаха незавършени, въпреки че купувачите вече бяха платили за жилищата си. Целта на новите правила е едновременно да се възстанови доверието на купувачите и в дългосрочен план да се изгради по-малко рисков модел за финансиране на строителството. Анализатори обаче предупреждават, че тези мерки едва ли ще доведат до бързо увеличаване на търсенето. Имотите продължават да тежат върху китайската икономика Проблемът отдавна надхвърля границите на строителния сектор. Продължителното поевтиняване на жилищата засяга богатството и потребителското доверие на домакинствата, ограничава вътрешното потребление и оказва натиск върху приходите на местните власти. Това е особено неблагоприятно в момент, когато Китай се опитва да пренасочи икономиката към по-силно вътрешно търсене. Икономическият растеж се е забавил до 4,3% през второто тримесечие , а слабостта на потреблението и инвестициите означава, че втората по големина икономика в света остава по-зависима от външното търсене. Oxford Economics: Възстановяването на инвестициите може да се случи чак през 2031 г. Особено предпазлива е оценката на Oxford Economics. Старшият икономист Шийна Юе очаква спадът на жилищния сектор да продължи през настоящия петгодишен план, като инвестициите в жилищни имоти може да не започнат да се възстановяват преди 2031 г. Oxford Economics е понижила и прогнозата си за икономическия растеж на Китай през 2027 г. до 4,3% , като посочва продължителния спад на имотния сектор като една от причините. По-силните публични инвестиции могат да компенсират част от негативния ефект, но според анализаторите ще бъдат необходими по-активни политики за стимулиране на вътрешното търсене. Така основният проблем пред Пекин вече не е само как да спре поевтиняването на жилищата. По-трудната задача е да възстанови доверието на домакинствата достатъчно, за да ги убеди отново да купуват имоти и да поемат дълг – без едновременно с това да създаде условия за нов жилищен балон. Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg